广州楼市，亟需“认房不认贷”！

2023-08-27 19:14:32 房地产导刊

25日中午，据新华社消息，近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

(相关资料图)

这也是继7月住建部召开企业座谈会，提出“落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’”等政策措施后，首次以通知形式正式明确“认房不认贷”。

“认房不认贷”具体包含哪些内容？

《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

易居研究院研究总监严跃进认为，“认房不认贷”对一线城市影响比较大，“此前一线城市在这个领域政策非常紧”。

一直以来，“认房认贷”是一线热门城市和少数强二线城市调控楼市的重要手段，即居民在购买住房时能否享受首套房优惠，会综合考虑其房产和贷款记录。

在“认房认贷”政策下，受影响的主要是两部分需求：第一是改善性换房需求人群，第二是在其他城市有房的刚性住房需求人群——

一方面，对本地居民，只要在本地购买过房产并办理过贷款，想卖旧房换新房时，即使名下已无房产或贷款已结清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房贷利率。

另一方面，对外来人口、新市民，需买房定居，虽本地无房但只要在其他城市（如原籍地）有贷款购房情况的，即使贷款还清，也无法享受购买首套房的优惠。

如果“认房不认贷”政策实施，一方面即便在外地有在偿的按揭贷款，在本地购房也算首套房，享受首套房标准。进一步，在每一个城市，只要无房，即便有贷款（记录或在偿）也能够以首套房身份买房。另一方面，此次政策将“以家庭为单位”来认定首套房产，调整到“家庭成员为单位”，意味着可以释放出更多的需求。

“此次政策力度超出了预期。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

广深是否落地“认房不认贷”？

接下来在广东，包括广州、深圳等地是否会落地“认房不认贷”？

目前，房地产政策是“一城一策”，此次住建部的表述为：此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。也即，具体是否实行“认房不认贷”，还主要由各个城市决定。

针对这一问题，在今年8月住建部提出三项房地产政策后，在媒体公开报道中，对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求，是否会执行认房不认贷”的问题，广州市住房和城乡建设局回复：相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。目前，广州市住房和城乡建设局官网暂未公布相关政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要执行该政策，需与当地人民银行磋商，当地人民银行在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来具体执行该政策。

去年四季度以来，房贷余额连续下行，对银行资产质量造成一定冲击，银行也通过降低利率进行应对。中国人民银行广东省分行的数据显示，今年6月份，广东（不含深圳）商业银行新发放小微企业贷款加权平均利率4.04%，比上年同期下降0.31个百分点。其中，个人住房贷款利率同比下降0.74个百分点。

“从目前来看，银行房贷额度充足，并且房贷依旧是优质资产。从银行的角度看，我认为大概率是愿意推进此类政策的，进而稳定房贷和资产价格。”李宇嘉表示。

《通知》也给行业带来一定信心。有业内人士分析，在北、上、广、深四个城市中，广州实施“认房不认贷”政策最为迫切；也有业内人士预计，接下来广州、深圳执行“认房不认贷”可能性比较大。

但广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文此前接受记者采访时表示，当前“房住不炒”仍是主基调，特别对于一线热门城市，“对于广东一线城市，特别是涉及二套房，要看各地的态度，我认为会比较谨慎去实施”。

“认房不认贷”满足你的需求了吗？

实施“认房不认贷”，能比较明显地降低改善性住房需求的首付和利率成本。